Сделки с недвижимостью опасность

Безопасность сделки с недвижимостью.

Здравствуйте, в этой короткой статье, мне бы хотелось поговорить о некоторых вопросах, которые возникают при заключении договора купли — продажи недвижимости и подобным им договорам. Вопросы, казалось бы, простые и абсолютно не сложные, однако, на практике все еще имеют место случаи, о которых нельзя умолчать. Мошенничество в сфере недвижимости, несмотря на нововведения нашего государства, продолжает быть в нашей жизни и коснуться может каждого. Сделки с недвижимостью являются привлекательными  для мошенников.

И так приступим:

Смотреть недвижимость до приобретения или не смотреть!

Казалось бы, ответ однозначный — смотреть. Однако встречаются ситуации, когда такой просмотр затруднителен.

Например: недвижимость территориально удаленна (другой город), или как вам такой случай из практики -«ключи забыли, хозяин за границей, но вот квартира, даже дверь можно потрогать, но просмотр пока нельзя, по каким либо причинам, но проверьте документы все в порядке»

Совет однозначно один — не покупать «кота в мешке» и перед дачей согласия на покупку всё-таки изучить не только документы, но и посмотреть недвижимость.

Например, если недвижимость в другом городе, там может уже проживать какой-либо счастливый собственник или арендатор или бывший супруг, который очень против продажи. Один из других вариантов, банально дом может просто отсутствовать, формально он есть, а в натуре его нет или находиться в таком состоянии, что вам придется сильно вложиться для осуществления своих намерений.

Когда передавать деньги за недвижимость?

Тут мнения расходятся, так как покупатель стремиться не расставаться с деньгами до момента, когда регистрация состоится, и он по закону станет собственником имущества уже на бумаге с записью в реестре. Напротив, продавец желает получить денежные средства еще до регистрации пологая, что после перехода титула на нового собственника, деньги ему будет получить затруднительно. И вот на этом этапе, возникают предложения залога, банковских ячеек, оплата после регистрации в течение нескольких дней, оплата до регистрации сделки и прочее. Опасения и той и другой стороны совсем ненапрасны. Никто не хочет после совершения сделки решать вопросы через суд, и без каких либо гарантий. ЗАПОМНИТЕ! Вопрос доверия тут не стоит. Доверие в сделках с недвижимостью большая роскошь.

Самый безопасный вариант, в данном случае, как не банально звучит, воспользоваться услугами нотариуса. Депозит как выход из данной ситуации. Т.е. Покупатель вносит на счет нотариуса денежную сумму в размере цены недвижимости и заключается соглашение, по которому Продавец получить деньги только после прохождения регистрации сделки. Нотариус как бы выступает гарантом сделки. Один уверен, что он получит деньги, второй, что сохранит деньги, в случае если регистрация не состоится. Да, это будет стоить определенной сумму — но поверьте это не так дорого, чем потом судиться. Стоимость такой услуги минимальна и каждому по карману (до 10000 по последним данным). От мошенника, вы скорей всего, услышите полный отказ от сделки на таких условиях, так как задача мошенника получить, что-то без основательно, а данный вариант это исключает.

Про доверенности, договоры уже имеющие подпись и прочее.

Несколько слов про доверенности. Если уж и доверенность от физического лица, то только нотариальная доверенность. Такую доверенность вы можете проверить по сети интернет на сайте федеральной нотариальной палаты — действующая она в момент сделки или нет. Если вам принесли доверенность не нотариальную, вы никаким образом не сможете проверить, подписывал ли ее гражданин или нет. В судах выяснять данный факт, я думаю, нет ни у кого желания.

Основной уязвимый момент схемы мошенничества — сделать правдоподобную доверенность и обеспечить подтверждение ее законности. Соглашаясь на подобную сделку, не поленитесь сходить к нотариусу с представителем и уточнить выдавалась ли такая доверенность и соответствует ли она представляемой. Проверьте доверенность, подделок достаточно много. Число подделок растет параллельно с ростом технического прогресса.Я уж не говорю сейчас о лице, который выдал доверенность. Бабушки, дедушки и другие лица вменяемость, которых под вопросом, предмет другой статьи и отдельная тема для разговора.Тоже относиться к уже подписанным договорам, если вам на сделку принесли уже подписанный договор, очень часто с юридическими лицами такое происходит, спросите себя, доверяете ли вы этой подписи и уверены ли вы, что подписан договор именно нужным лицом и подумайте о последствиях подписания договора кем-то не тем.

 Авансы, задатки и прочее.

Рекомендация тут будет одна, постараться избежать этого. Расчет только при сделке и способе описанном выше.

Представляем себе ситуацию: «Вы дали аванс или задаток, так как продавец вас уверил, что за дверью стоят еще покупатели целой очередью и если вы сейчас не передадите ему задаток или аванс, то он завтра уйдет на регистрацию с другим, а цена такая бросовая, так как надо уезжать продавцу в неведомый край и очень быстро» — знакомая ситуация?

Наверняка приходилось слышать подобное, теперь представляет другую ситуацию. Вы дали аванс или задаток, договорились о сделке, например через неделю, наступает срок, а продавец не выходит на связь или тянет со сделкой или просто исчез, но ведь у вас на руках расписка, успокаиваете вы себя. Вы идете в суд и уже там выясняете, что такого лица просто нет в реальности по документам.Это реальный случай из практики- один такой фигурант собрал авансов на арендуемой площади порядка полмиллиона рублей и скрылся. Поэтому еще раз повторяю. Доверие в сделках с недвижимостью большая роскошь.

О риэлторах – профессионалах своего дела.

Очень часто слышал такую фразу – «но ведь мою сделку сопровождает риэлтор, он ведь все должен проверить» Всегда хочется спросить, а с чего вы взяли, что риэлтор будет защищать ваши интересы. Риэлтор, безусловно, профессионал своего дела. Повторю своего, а не вашего. Задача риэлтора получить комиссионные за сделку, забота о ваших интересах, безопасности сделки и прочего не входит в перечень обязанностей риэлтора. Более того, он заинтересованное лицо и в его интересах чтобы сделка состоялась. Любая сделка, которая позволит ему честно получить гонорар.

Это не большой перечень моментов, с которыми вы возможно будете сталкиваться при сделках с недвижимостью и далеко не полный, цель и задача данной статьи вернуть вас на землю, чтобы вы подумали о безопасности сделки.

Несколько правил напоследок:

• -пословица — доверяй, но проверяй — ваше кредо.
• -никаких сделок, без проверок и гарантий.
• -исключайте правовую неграмотность, приглашайте адвоката на сделку.
• -оспаривать сделки в суде возможно, но исполнять порой решения судов очень не просто, зайдите к приставам и убедитесь самостоятельно, сколько не исполненного. Лучше все еще раз перепроверить и перестраховаться.
• -знакомиться тщательно с документацией на подпись, желательно с привлечением профессионала.

Много не приятных ситуаций при сделках с недвижимостью можно избежать если пригласите на проверку сделки профессионала адвоката.

С уважением,

Адвокат по гражданским делам СПб — Хохлачев П.Г. — 8 (981) 195-88-35